Ohne Moos nichts los? - Finanzierung ohne Eigenmittel
Wer ohne Eigenmittel finanzieren muss, sollte genau kalkulieren. ©nopparat - stock.adobe.com
Vor wenigen Jahren galt es als nahezu undenkbar, eine Baufinanzierung ohne Eigenmittel zu bekommen. Das ist heute zwar möglich, aber mit RisikenGerade wenn ein Umzug ungeplant erfolgen muss, beispielsweise durch einen Wechsel des Arbeitsplatzes, stehen manche Käufer oder Bauherren vor einer großen Herausforderung: Auch wenn das richtige Objekt oder Grundstück samt passender Baufirma gefunden wurde, steht kein oder nur ein geringer Geldbetrag zur Verfügung. Noch vor 20 Jahren war es bei den Banken absolut unüblich, Immobilienkredite ganz ohne „Anzahlung“ des Kunden zu genehmigen. Heute ist das grundsätzlich schon möglich, allerdings gibt es bei dieser Variante einige Gefahren, die nicht nur das Kreditinstitut, sondern auch der Darlehensnehmer beachten sollte.
100-Prozent- oder Vollfinanzierung
Umgangssprachlich nennt man das oft eine 100-Prozent-Finanzierung. Dabei wird aber nur der Kaufpreis oder die Herstellungskosten finanziert. Allerdings gibt es bei einem Kauf oder Bau noch weitere Belastungen. Diese sogenannten Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis für die Immobilie anfallen. Dazu zählen unter anderem Grunderwerbssteuer, Notarkosten sowie Grundbuch- und Maklergebühren. Diese belaufen sich in der Regel auf 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Bauvorhaben kommt hinzu, dass gewisse Kosten vorab nicht exakt planbar sind und höhere Kosten durch eine Finanzierung auch abgedeckt werden müssen. Wenn diese Aufwendungen mit finanziert werden, spricht man gemeinhin von einer Vollfinanzierung.
Zurückhaltung der Banken
Dass gerade diese Form bei den Banken sehr kritisch gesehen wird, hat seine berechtigten Gründe. Schließlich wird das Objekt, das ja auch als Sicherheit für den Kredit haftet, mit einem Betrag finanziert, der den eigenen Wert deutlich übersteigt. Kommt in der Zukunft noch ein Immobilienmarkt hinzu, der schwächer als der aktuelle ist, wird das Risiko immer größer. Das hat nicht nur zur Folge, dass die Zinskonditionen durch die höheren Gefahren steigen, meist sind auch weitere Sicherheiten nötig, damit eine Kreditzusage überhaupt möglich ist.
Risiken auch für den Bauherrn
Wer ohne Eigenmittel kaufen oder bauen möchte, darf eines nicht vergessen: Die Risiken der Bank sind auch die eigenen. Denn wenn das Eigenheim verkauft werden muss – sei es weil ein Umzug nötig ist oder sich die finanzielle Belastung als zu hoch erweist – ist die Differenz aus dem Verkaufserlös und der Finanzierungsablösung samt Vorfälligkeitsentschädigung noch zu bezahlen. Wenn man ohne Immobilie, aber stattdessen mit einem Haufen Schulden belastet ist, kann das auch den finanziellen Ruin bedeuten. Aus dieser Verantwortung dem Darlehensnehmer gegenüber sind die Banken bei 100-Prozent- und erst recht mit Vollfinanzierungen äußerst vorsichtig.
Wer ohne Eigenmittel finanziert, sollte darauf achten, dass mit dem zur Verfügung stehenden Einkommen die Kreditbelastung sicher zu stemmen ist. Zudem sollte man mit einer möglichst hohen Tilgung beginnen oder in der Zukunft fällige Einlagen als Tilgung fest einplanen. So kommt man schnell aus dem Risiko und kann dann auch entspannt in den eigenen vier Wänden wohnen. Suchen Sie ein offenes Gespräch mit Ihrem Finanzierungspartner.