Übertragung zu Lebzeiten – oder doch vererben?
Die eigene Immobilie wird mit zunehmendem Alter oft zur Last. Kommt ein Verkauf nicht in Betracht, soll diese oftmals an die nächste Generation weitergegeben werden. Im Rahmen einer solchen Übertragung stellen sich einige persönliche, rechtliche und steuerliche Fragen.
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Viele Immobilieneigentümer wissen nicht, ob sie die eigene Immobilie verschenken oder vererben sollen. Eine schenkweise Übertragung im Wege der vorweggenommenen Erbfolge zu Lebzeiten kann eine Alternative zum Vererben sein. Auch eine Kombination aus beiden Vorgehensweisen ist denkbar. Beweggründe hierfür können neben der Vermeidung von Erbschaftssteuer, das Ausnutzen von steuerlichen Freibeträgen oder auch ein etwaiger drohender Sozialhilferegress sein. Welcher Weg der richtige ist, hängt von zahlreichen Aspekten ab. Eine eingehende rechtliche und steuerliche Beratung ist hier unabdingbar.
Lebenslanges Wohnrecht
Möchte der Schenker das Immobilieneigentum übertragen, aber dennoch in der Immobilie wohnen bleiben oder anderweitig Nutzen daraus ziehen, können rechtliche Vorkehrungen getroffen werden: Neben einem vertraglichen Rückforderungsrecht kann sich der Schenker auch Nutzungsrechte, wie etwa ein lebenslanges Wohnrecht, als Absicherung vorbehalten.
Ist ein Rückforderungsrecht vereinbart, kann der Schenker bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen das Geschenk zurückfordern. Üblicherweise werden in einer solchen Klausel Situationen wie der Tod des Beschenkten, Insolvenz, Zwangsversteigerung oder Scheidung geregelt. Möchte der Schenker das Geschenk noch enger „an der Leine lassen“, wird ein Rückforderungsrecht auch für den Fall vereinbart, dass der Beschenkte die Immobilie ohne Zustimmung des Schenkers veräußert oder belastet.
Ohne eine solche Klausel blieben dem Schenker nur die gesetzlich verankerten Rückforderungsrechte bei eigener Verarmung oder wegen „groben Undanks“ des Beschenkten, deren tatbestandliche Voraussetzungen sehr streng sind. Das vertraglich vereinbarte Rückforderungsrecht wird meist im Grundbuch durch eine sogenannte Vormerkung abgesichert. Häufig vorbehaltene Nutzungsrechte sind der Nießbrauch und das Wohnungsrecht. Beide werden im Grundbuch eingetragen. Welches Recht gewählt wird, ist eine Frage des Einzelfalls. Während der Nießbrauch immer das Nutzungsrecht an der gesamten Immobilie umfasst, kann ein Wohnungsrecht auch an einzelnen Räumen bestellt werden.
Nießbrauchrecht
Unterschiede bestehen auch hinsichtlich einer Vermietung der Immobilie: Bei einem bloßen Wohnungsrecht erlangt der Berechtigte die Befugnis, die jeweiligen Räume selbst zu bewohnen. Ein Nießbrauchrecht hingegen ermöglicht eine umfassende Nutzung der Räume, wozu die Vermietung und Mieteinnahmen zählen. Vorbehaltene Nutzungsrechte reduzieren den Wert des Geschenkes und können so den an sich steuerpflichtigen Erwerb mindern.
Neben steuerrechtlichen Aspekten, sind auch Auswirkungen auf Pflichtteilsrechte und Sozialleistungen im Blick zu behalten. Ihr Notar wird Sie darüber umfassend beraten. (ots/Medienverbund der Notarkammern)
Neues Gesetz zur Maklerprovision
Künftig heißt es „halbe-halbe“ – Ziel ist es, mehr Menschen den Traum vom Eigenheim ermöglichen
Nach Ansicht des Gesetzgebers befanden sich Käufer bisher häufig in einer Zwangslage: Entweder akzeptierten sie, allein oder überwiegend die Kosten für den vom Verkäufer beauftragten Makler zu tragen oder sie schieden aus dem Kreis der potentiellen Käufer aus. Diese Situation hat der Gesetzgeber nun beendet.
Was teilweise, aber nicht überall ortsübliche Praxis war, ist nun bundeseinheitlich Gesetz – die Teilung der Maklerprovision. Das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser – so der vollständige Titel – schreibt die Teilung konkret vor:
• Haben beide Parteien dem Makler einen Lohn versprochen, ist dies nur gültig, wenn beide Parteien die Courtage in gleicher Höhe schulden.
• Hat nur eine Partei den Maklervertrag abgeschlossen, muss diese auch mindestens die Hälfte des Maklerlohns bezahlen.
Das Gesetz passierte am 5. Juni den Bundesrat und wird sechs Monate nach Verkündung in Kraft treten, also im Dezember 2020.
Der Gesetzgeber will mit der Kostenteilung den Erwerb von Wohneigentum erleichtern. Diesem Zweck entsprechend gelten die Regelungen zur Maklerkostenteilung nur beim Kauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern und wenn der Käufer eine natürliche Person ist.
Hohe Erwerbsnebenkosten
Aus Sicht des Gesetzgebers erschweren die teils hohen Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen (sogenannte Erwerbsnebenkosten), den Erwerb von Wohneigentum. Zu diesen Kosten zählen:
• Maklercourtage: in Bayern sind dies bis zu 7,14 Prozent des Kaufpreises (Gesamtkosten für Käufer und Verkäufer).
• Grunderwerbsteuer: in Bayern 3,5 Prozent.
• Gerichts- und Notargebühren: abhängig vom Kaufpreis und den angefallenen Tätigkeiten, im Durchschnitt Notarkosten von unter 1,0 Prozent des Kaufpreises und Gerichtskosten von 0,5 Prozent des Kaufpreises.
• gegebenenfalls Vermessungskosten, Finanzierungskosten und ähnliches. Grunderwerbsteuer, Gerichts- und Notarkosten sowie etwaige Vermessungskosten sind nicht verhandelbar, sondern gesetzlich festgelegt. (ots/Medienverbund der Notarkammern)